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深度解析!为什么今年房价不跌反涨?!

发布时间:2020-04-09      来源:苏州房地产信息网
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昨日,一个姐妹哭诉她想离婚;感觉过不下去了。在广州两套房子,还有一辆车,房贷车贷都有。
 
眼前公公得了不治之症,一天ICU大几万,去年老公搞外汇赔了个底朝天,至今翻不了身,婆婆也80多了生活不能自理。有两个女儿,一个2岁一个6个月,又要带娃又要上班还要照顾老人,感觉自己真的顶不住了。
 
我说你卖套房吧,这样可以缓解压力。她说不忍心卖,买的时候已经很贵了,目前卖掉划不来。说着说着她说他老公可能去借高利贷。还有一点私心就是卖掉房子,如果离婚自己资产会少一半,说到底她认为不到万不得已,房子是不能动的,这是她的命。
 
01
我相信现在很多人都是这样认为的,把房子当作像命一样最永久保值的资产。近几年房子的增值速度,让贫农变为中产,让中产变为小资。之前是有钱没钱,回家过年;如今是有钱没钱,首付当先。
 
2020年是全球充满危机的一年,疫情席卷全球,各国经济遭受重创,石油价格暴跌,各国股市暴跌,堪比2008年的经济危机,美股在众人目瞪口呆中一泄而下,出现多次熔断。虽然华尔街之前有“一顿分析猛如虎,涨跌全靠特朗普”的嘲讽说法。但是美国总统特朗普现在也只能人算不如天算了。
特朗普
而我们中国在防疫取得重大成果的同时,不忘协助他国共同渡过难关,彰显大国风范。在全球经济陷入恐慌时刻,坚决抑制房价大幅度下跌,那为什么经济危机要抑制房价下跌呢?
 
今天我们就从我国发展的根本去深度解析。
 
说起房价,必然离不开对中国土地财政的分析,有人会说不就是ZF变相的税收,收钱而已吗?我认为这是肤浅的认识。不管在过去的20年里,你对我国房价的上涨持有敌意还是稍有获利,我们都不能否认中国创造了世界的经济奇迹。我国经济的快速发展,土地财政功不可没。

02
那什么时候开始我国认识到土地财政的重要性的呢?这要从土地财政来源的历史说起。
 
1949,新中国刚解放,需要进行大量的投资建设。例如高楼,道路,港口。但是没资金,想修几个钢铁厂都得靠苏联援助。
 
一个新生国家,注定要经过一个资本奇缺的过程,地球上所有的发达国家,都是通过对外侵略,掠夺殖民地的财富,来完成自己原始资本的积累。
一旦原始资本积累完成,这些资本就会带来持续的税收,这些税收可以再投资,从而自我循环,加速积累。
 
所以,发达国家可以做到和平发展,但是从来没有一个发达国家可以做到和平崛起,他们崛起的过程,一定伴随着血腥的对外战争。而只有中国做到了全世界目前为止和平崛起。
历史
新中国解放之初,没有外部掠夺的条件,采用的是内部积累的办法。采用“计划经济”这个工具,利用工农业产品的剪刀差,不断将农业的积累转移到工业部门,来生硬完成原始资本的积累,试图让工业部门先发展,然后反哺农业部门。
 
结果大家也看到了,发展了几十年之后,中国的确靠自己的积累建立了初步的工业基础,但是总体经济水平和世界的差距越来越大,连续多年的强行积累,几乎窒息了中国的经济,但这也仅仅只是勉强启动了初步工业化而已,至于城市化所需要的原始资本,ZF根本无力顾及。
 
全国的城市化水平,常年徘徊在百分之十几左右,1980年全国的城市化,和1949年相比,没有丝毫发展,原地踏步。对外掠夺没有门路,对内强行摊派会引发动乱,基础设施巨大的一次性投资,成为了制约很多国家城市化的主要障碍,没有原始资本,想崛起实在是太难太难。
 
就像一个人想投资建厂,如果投入使用,将会持续带来收益,10年就能还清本息。但如果一开始借不到钱来建这个工厂,单纯靠自己的工资,可能积累100年也才能勉强凑够建工厂的钱,这是不切实际的。
 
这时候,中国的土地公有制,结合土地财政,让我国的经济发展看到了希望。
购房能力
我国利用自身土地公有制的特色,靠出售土地使用权获得初始资本,利用初始资本进行城市投资建设,获得了稳定的现金流之后,以这些稳定的现金流为抵押,利用“城投公司”平台为手套再次融资,从而凭空融来了天量的原始资本进行再次投资,这一流程,统称“土地财政”。
地方政府
急剧膨胀的土地财政,让中国地方ZF以全世界从未见过的办法完成了自己的原始资本积累,这些原始资本,让地方ZF以全世界都目瞪口呆的速度完成了自己的城市化。其城市化的速度和规模,远超改革之初经济学家最大胆的想象,城市基础建设高速增长引来了大量的人才和资金入住城市,从而带来城市收益的暴涨。
 
城市暴涨的收益主要分三块,第一部分是城市税收的增长,这部分ZF拿走了,第二部分是土地价值的暴涨,这部分也是让ZF拿走了,第三部分的房价的暴涨,这部分给最初的买房人拿走了,这是ZF进行融资,给“投资人”的回馈。
 
就这样我国开启了有了鸡之后的鸡生蛋,蛋孵鸡的完美运转。而今天房地产作为是我国土地财政的重要收入来源,乃命脉支柱,涉及行业之多。大到公共服务,造桥修路,小到建校维护,都是一笔规模巨大的投资,间接影响着各行各业,就像一个牢固大框架,一有闪失,影响巨大。
 
03
也有人说,今年很多人的收入降低了,没钱买房了,房价当然会下跌,房价会因为经济不好,经济危机而下跌吗?
 
加入世贸后,中国经济发展走入快车道,城市化快速进行,大量的人口涌入城市生活,房价虽然经常有小的调整,但房价上涨是大趋势。
 
过去十年,中国房价上涨最快的两次,一次出现在2009年,一次出现在2015-16年。2009年的房价暴涨,是因为2008年出现了世界性的经济危机,而2015年的房价暴涨,是因为2014年全国性的供给侧改革去产能,经济增长缓慢。
 
房价暴涨不是出现在经济发展特别好的时候,而是经济发展不好的时候,出现了经济不好房价暴涨的奇怪现象,为什么呢?
 
分析1929年的全球经济危机,你会发现在产能过剩,经济发展不好的情况下,因为税收少,财政差,以美国为首的西方政府出现了紧缩财政,紧缩货币、紧缩信贷的做法,可是越是紧缩,消费越少,经济越差,最终酿成了席卷整个西方国家的经济危机。
 
后来遇到经济危机的时候,各国都明白了,经济不好,需要的不是紧缩,而是宽松。经济危机来了,政府使用财政宽松,货币宽松,信贷宽松的政策,才能激发大家对于经济发展的信心,刺激消费。
 
所以当经济不好,在大家都缺乏信心的时候,需要政府降息,多发货币来刺激消费,极端的情况就是政府直接给老百姓发钱。纸币时代,政府靠信用发钞,直接给老百姓发钱很容易。你看美国就开始大量印钞发钱了,我国有的城市也开始通过发放消费券的方式去发钱,让大家消费,领导都带头下馆子了。
小番茄
财政宽松了,就会有更多的项目投入,货币宽松了,钱就多了,信贷宽松了,借钱就容易了。这种情况下,就会通货膨胀了,钱不如以前值钱了,商品的价格就会上涨了。房子是大件商品,最容易吸收货币,所以房价就容易上涨。
 
2009年全国房价上涨,很多城市几个月时间房价上涨超过50%,为啥?是因为当年的M2增加了27.8%,而相邻的年份M2只增加14%左右。
 
由此你会明白,经济发展的不好,不用担心房价的下跌问题,更应该担心房价的上涨问题。经济危机开始的时候,虽然因为经济下挫造成房价的短期下跌,但是随着财政宽松、货币宽松、信贷宽松,房价不仅不会下跌了,还有上涨的压力。

04
今年开年以来,就有银行执行首付2成的做法。这无疑增加了买房人的金融杠杆,就是同样是一套总价100万的房子,如果首付三成贷款七成买入只需要30万资金,如果首付两成贷款八成买入,需要20万资金,房价是由供求关系决定的,更是由购买力决定的。贷款毫无疑问扩大了购买力,可以贷款买房,购买力会更强,购买力强了,房价就容易上涨。
是的
买房用的资金开始是房贷,后来是可以把房子抵押给银行,做装修贷,抵押贷做经营贷套出资金来买房,虽然银监会的规定是装修贷抵押贷经营贷的钱不能用于买房,可这难不倒聪明的中国人,倒一下手做个手续而已,事实证明,装修贷、抵押贷、经营贷套出来的钱,大多数变成了买房的首付款。这些贷款的使用毫无疑问是扩大的购买力,房价上涨就有了动力。
 
高杠杆则有助于房价上涨,2008年以前的几年,完成城市化的美国房价居然大幅上涨,不是因为美国人对住房的需求增加了,也不是住房供不应求了,而是因为发明了次级贷,一押二押三押,先息后本层出不穷的金融手段使得购买杠杆越来越高,购买力越来越强,房价在不断增强的购买力下开始快速上涨。
 
像极了我们现在有多张信用卡的人,口袋有钱吗?NO! 全靠信用卡交替借还来运转。买上了想要的东西,还上了该换的钱。
 
但是房子的金融属性是双刃剑,杠杆率也是双刃剑,用的好,会事半功倍,用的不好,会血本无归。所以在使用杠杆的时候,适合自己的才是最好的,大家量力而行。
 

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